親や祖父母が亡くなったあと、土地や建物の名義変更をしないまま放置していないだろうか。実は2024年4月1日から相続登記が義務化されていて、正当な理由なく手続きしなければ罰則もある。「いつまでにやればいいの？」「費用はどのくらい？」「自分でもできる？」といった疑問を、ここでまるっと解消しておこう。
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相続登記の義務化はいつから始まった？
相続登記の義務化は2024年4月1日からスタートしている。これは不動産登記法の改正によるもので、相続や遺贈によって不動産を取得した人が対象になる。
ポイントは過去の相続分も対象になるということ。2024年4月1日より前に発生した相続であっても、まだ登記がされていなければ義務の対象となる。
- 施行日：2024年4月1日
- 対象：相続・遺贈で不動産を取得したすべての人
- 過去の相続も対象（施行日前に発生した相続を含む）
相続登記の期限は？いつまでにやればいい？
相続登記の申請期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内となっている。遺産分割協議が成立した場合は、成立した日から3年以内が期限だ。
2024年4月1日より前に相続が発生しているケースでは、2027年3月31日が申請期限となる。つまり、何十年も前に亡くなった祖父母名義の土地を放置している場合でも、2027年3月末までには手続きを済ませなければならない。
相続登記をしないとどうなる？罰則の内容
正当な理由がないまま期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される。過料は刑罰ではなく行政上の制裁だが、金銭的な負担が発生することに変わりはない。
「正当な理由」として認められるケースには、相続人が多数いて戸籍の収集に時間がかかる場合、遺産分割協議がまとまらない場合、相続登記の義務があることを知らなかった場合などがある。ただし「面倒だから」「費用がもったいないから」は正当な理由にならないので注意しよう。
相続登記のやり方【自分でやる場合の手順】
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的だが、自分で手続きすることも可能だ。以下の流れで進めていく。
自分で進めるなら、申請書の書き方や戸籍の集め方を図解した解説本を1冊手元に置いておくと、手が止まったときに確認しやすい。
ステップ1：必要書類を集める
まず以下の書類を用意する。
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（協議した場合）と相続人全員の印鑑証明書
ステップ2：登記申請書を作成する
法務局のウェブサイトから登記申請書のひな形をダウンロードできる。不動産の情報は登記事項証明書（登記簿謄本）を参考に記入しよう。
ステップ3：法務局に申請する
書類一式を不動産の所在地を管轄する法務局に提出する。窓口持参のほか、郵送やオンライン申請も可能だ。法務局では登記相談の窓口も用意されているので、書き方に不安があれば事前に相談するといい。
ステップ4：登記完了を確認する
申請から1～2週間程度で登記が完了する。完了後は「登記識別情報通知」が交付されるので、大切に保管しておこう。集めた戸籍謄本の控えや遺産分割協議書と一緒に、重要書類用のファイルにまとめておくと探す手間がかからない。
相続登記にかかる費用はいくら？
相続登記にかかる費用は、大きく分けて3つある。
1. 登録免許税
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%が課される。たとえば評価額が1,000万円の不動産なら4万円、3,000万円なら12万円となる。
なお、評価額が100万円以下の土地については登録免許税が免除される特例措置がある。
2. 必要書類の取得費用
戸籍謄本は1通450円、除籍謄本は1通750円、住民票は1通300円前後、固定資産評価証明書は1通300～400円程度が目安だ。合計で数千円～1万円程度を見込んでおこう。
3. 司法書士への報酬（依頼する場合）
司法書士に依頼する場合の報酬相場は5万～10万円程度。不動産の数が多い場合や、相続関係が複雑な場合はこれより高くなることもある。
自分で手続きすれば司法書士報酬の5万～10万円を節約できる。ただし、相続人が多い場合や不動産が複数ある場合は、ミスを避けるためにも専門家に依頼するのが安心だ。
「相続人申告登記」で義務を果たす方法もある
2024年4月から、相続人申告登記という新しい制度も始まった。これは「遺産分割がまとまらない」「相続人が多くて書類が集まらない」といった事情で、期限内に正式な相続登記ができない場合に使える簡易的な制度だ。
相続人申告登記は、相続が発生したことと自分が相続人であることを法務局に申し出るだけでよく、必要書類も少ない。この申告をしておけば、ひとまず登記申請義務を果たしたものとみなされ、過料の対象にはならない。
相続人申告登記はあくまで暫定的な措置。不動産の権利関係が確定するわけではないため、最終的には正式な相続登記を行う必要がある。遺産分割がまとまったら、改めて相続登記を申請しよう。
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所有不動産記録証明制度もスタート
2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度」もスタートしている。この制度では、特定の人が所有する全国の不動産を一覧でリスト化した証明書を、法務局に請求できるようになった。
相続が発生した際に「亡くなった親がどこに不動産を持っていたかわからない」というケースは意外と多い。この制度を使えば、全国の法務局に散らばる不動産情報を一括で把握できるため、登記漏れを防ぐのに役立つ。
相続登記を放置するリスク
義務化以前から言われていたことだが、相続登記を放置すると以下のようなリスクがある。
- 不動産の売却や担保設定ができない：名義が被相続人のままでは売買契約が結べない
- 相続関係がどんどん複雑になる：相続人がさらに亡くなると、権利者が増えて手続きが大変になる
- 他の相続人が勝手に持分を処分するリスク：法定相続分の登記は単独で可能なため、知らないうちに第三者に売却されることもある
- 災害時の復興や公共事業の妨げになる：所有者不明土地は全国で増加しており、社会問題にもなっている
相続登記をオンラインで申請する方法
法務局に足を運ぶ時間がない方には、オンライン申請という選択肢もある。法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、自宅のパソコンから申請書の提出が可能だ。
オンライン申請の流れは、まず申請用総合ソフトをインストールし、マイナンバーカード等の電子証明書を用意する。申請書をソフト上で作成し、添付書類をスキャンしてPDFで添付する。ただし、戸籍謄本など原本が求められる書類は別途郵送が必要になるため、完全にオンラインだけで完結するわけではない点に注意しよう。
司法書士に依頼する場合も、オンライン申請に対応している事務所が増えている。対面での打ち合わせなしに手続きを完了できるケースもあるので、忙しい方は相談してみるといいだろう。
よくある質問（Q&A）
Q. 相続登記は相続人全員で申請しないとダメ？
遺産分割協議で不動産を取得することが決まった人が単独で申請できる。法定相続分による登記であれば、相続人の1人から申請することも可能だ。
Q. 相続登記の義務化を知らなかった場合も過料になる？
法務局は「正当な理由」があれば過料を科さないとしており、義務化を知らなかったことも正当な理由に含まれうる。ただし、制度の周知が進んだ今後は認められにくくなる可能性がある。
Q. 海外に住んでいる相続人がいる場合はどうする？
海外在住の相続人は、在外公館（大使館・領事館）でサイン証明書を取得することで手続きに参加できる。印鑑証明書の代わりとして使用する。
Q. 相続放棄した場合も相続登記の義務はある？
家庭裁判所で正式に相続放棄が受理された場合、その人は最初から相続人ではなかったことになるため、相続登記の義務は発生しない。ただし、相続放棄の手続きは相続を知ったときから3か月以内に行う必要がある。
Q. 相続登記が済んだ不動産を売却するには？
相続登記が完了すれば、通常の不動産売却と同じ手順で進められる。不動産会社に査定を依頼し、売買契約を締結する流れだ。売却益が出た場合は譲渡所得税がかかるが、相続した不動産については「取得費加算の特例」が使えることもある。
相続登記の手続きで困ったときの相談先
自分だけで判断が難しい場合は、以下の相談先を頼ろう。
- 法務局の登記相談窓口：無料で相談でき、申請書の書き方も教えてもらえる
- 司法書士：登記手続きの専門家。書類の収集から申請まで一括で依頼できる
- 日本司法書士会連合会：全国各地で無料相談会を開催している
- 弁護士：遺産分割で揉めている場合は弁護士に相談するのがベスト
- 法テラス（日本司法支援センター）：経済的に余裕がない方向けの無料法律相談
まとめ
相続登記の義務化は2024年4月1日にスタートし、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される。過去の相続分も2027年3月31日が期限だ。
費用は自分で手続きする場合、登録免許税と書類取得費で数万円程度。司法書士に依頼する場合はプラス5万～10万円が目安となる。遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」で暫定的に義務を果たすこともできる。
放置すればするほど手続きは複雑になり、コストも増えていく。この記事をきっかけに、まずは対象の不動産があるかどうかを確認するところから始めてみてほしい。
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