2024年4月1日から、これまで任意だった不動産の相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「そもそも相続登記って何をすればいいの？」「費用はどのくらいかかるの？」という疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、相続登記の義務化の内容、費用の内訳、具体的な手続きの流れ、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の比較まで詳しく解説します。
相続登記の義務化とは
相続登記の義務化とは、相続や遺贈によって不動産を取得した相続人が、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならないというルールです。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料（行政上の制裁金）が科される可能性があります。
この義務化の背景には、「所有者不明土地」の問題があります。相続登記がされないまま放置された不動産が全国的に増加し、公共事業や災害復旧の妨げになっていました。国土交通省の調査では、所有者不明土地の面積は九州を上回るとも言われています。
過去の相続も対象
この義務化は2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した相続にも適用されます。過去の相続については、2024年4月1日から3年以内（2027年3月31日まで）が期限となっています。
- 2024年4月1日以降の相続：相続を知った日から3年以内
- 2024年4月1日以前の相続：2027年3月31日まで
住所変更登記の義務化も
2026年4月1日からは、不動産所有者の氏名・住所の変更登記も義務化されています。変更があった日から2年以内に届け出る必要があり、違反すると5万円以下の過料の対象です。引っ越しや結婚で住所・氏名が変わった方は注意が必要です。
正当な理由がある場合
以下のような「正当な理由」がある場合は、期限内に登記できなくても過料は科されません。
- 相続人が多数で遺産分割協議に時間がかかっている
- 相続人自身が重病で手続きができない
- DV被害で住所を知られたくないなど、特別な事情がある
- 登記の対象不動産の把握に時間がかかっている
期限までに自分で手続きを進めたいと考えている方は、申請書の記入例が載った相続登記の解説本を1冊用意しておくと、全体の流れをつかみやすくなります。
相続登記にかかる費用の内訳
相続登記にかかる費用は大きく分けて「実費」と「司法書士報酬」の2種類があります。
1. 登録免許税
登録免許税は相続登記の際に国に納める税金です。税率は不動産の固定資産税評価額の0.4%です。
【計算例】固定資産税評価額が2,000万円の場合：2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されているほか、市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得すれば確認できます。
免税措置
以下の場合、登録免許税が免除されます（2027年3月31日まで）。
- 相続により土地を取得した方が、登記前に亡くなっている場合の登記（数次相続のケース）
- 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記
2. 必要書類の取得費用
| 書類 | 費用の目安 |
|---|---|
| 戸籍謄本 | 1通450円 |
| 除籍謄本・改製原戸籍 | 1通750円 |
| 住民票の写し | 1通200〜400円 |
| 固定資産評価証明書 | 1通200〜400円 |
| 登記事項証明書 | 1通480〜600円 |
戸籍は被相続人の出生から死亡までの連続したものが必要なため、本籍地が複数ある場合は取り寄せに手間と費用がかかることがあります。全体で3,000円〜10,000円程度が目安です。なお、2024年3月から始まった「広域交付制度」により、最寄りの市区町村窓口で他の市区町村の戸籍謄本も取得できるようになり、以前よりも収集が簡単になっています。
戸籍や評価証明書は種類が多く、どれを取り寄せ済みか分からなくなりがちです。書類の種類ごとに仕切れるファイルにまとめておくと、申請前のチェックが楽になります。
3. 司法書士報酬
司法書士に依頼する場合の報酬は、一般的なケース（相続人が明確で遺産分割協議書がある場合）で6万円〜10万円程度が相場です。相続関係が複雑な場合や不動産が複数ある場合は、これ以上かかることもあります。
費用の目安（一般的なケース）
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 書類取得費用：3,000円〜10,000円
- 司法書士報酬：6万円〜10万円
- 合計：8万円〜20万円程度
相続登記の手続きの流れ
- 相続の発生を確認：死亡届の提出、戸籍の確認
- 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍を取り寄せ、法定相続人を特定する
- 不動産の調査：固定資産税の納税通知書や名寄帳、所有不動産記録証明制度を利用して、被相続人名義の不動産を把握する
- 遺産分割協議：相続人全員で「誰がどの不動産を取得するか」を話し合い、遺産分割協議書を作成する。相続人全員の署名・実印・印鑑証明書が必要
- 必要書類の収集：戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などを取得する
- 登記申請書の作成：法務局に提出する登記申請書を作成する。法務局のWebサイトにテンプレートが用意されている
- 法務局に申請：管轄の法務局に登記申請書と添付書類を提出する。郵送やオンラインでの申請も可能
- 登記完了：通常、申請から1〜2週間で登記が完了し、登記識別情報通知が交付される
登記識別情報通知は、将来その不動産を売却するときなどに必要になる大切な書類です。紛失しても再発行されないため、手提げ金庫など保管場所を決めてしまっておくと安心です。
所有不動産記録証明制度（2026年2月開始）
2026年2月からスタートした新制度で、亡くなった方名義の不動産を全国一括で調べることができます。従来は各市区町村の名寄帳を個別に取り寄せる必要がありましたが、この制度を利用すれば漏れなく不動産を把握できます。手数料は1通あたり数百円程度です。
自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の比較
| 項目 | 自分で行う | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 費用 | 実費のみ（数万円〜） | 実費＋報酬（10万円〜20万円程度） |
| 手間 | 戸籍収集・書類作成を自分で行う必要あり | ほぼ全てお任せ可能 |
| 所要時間 | 初めての方は1〜3ヶ月程度 | 2週間〜1ヶ月程度 |
| ミスのリスク | 書類不備で補正が必要になる場合がある | 専門家がチェックするため少ない |
自分で手続きする場合は、法務局の窓口で無料相談（予約制）を利用すると、申請書の書き方や必要書類について教えてもらえます。
相続人が多い場合、海外在住の相続人がいる場合、遺産分割でもめている場合などは、自分で手続きを進めるのが難しくなります。そうした場合は司法書士や弁護士への相談をおすすめします。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記を放置すると、過料のリスクに加えて以下のようなデメリットがあります。
- 不動産を売却できない：登記名義人と実際の所有者が異なると売買契約が進まない
- 担保にできない：住宅ローンの借り換えなどで不動産を担保にする際に支障が出る
- 次の相続で問題が拡大：登記しないまま次の相続が発生すると、相続人が増えて手続きがさらに複雑になる（いわゆる「ネズミ算式」に相続人が増える）
- 建物の解体や建て替えができない：名義が古いままだと、建築確認申請が通らない場合がある
相続人申告登記という選択肢
遺産分割協議がまとまらず、期限内に正式な相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」という簡易な制度を利用できます。
これは「自分が相続人である」ことだけを法務局に届け出る手続きで、必要書類も少なく手続きが簡単です。相続人申告登記をしておけば、正式な登記の期限に対する過料を回避できます。ただし、後日遺産分割協議がまとまった後に、改めて正式な相続登記を行う必要があります。
不動産の相続手続きとあわせて、お墓の準備も並行して進めたいという方もいます。お墓を新しく建てる場合は、墓石ナビで複数の石材店の見積もりを無料で取り寄せ、費用を比べる方法があります。契約の義務はなく、民営霊園は対象外とされています。詳しくは公式サイトで確認できます。
Q&Aコーナー
Q. 登記費用を安くする方法はある？
A. 自分で手続きすれば司法書士報酬を節約できます。また、100万円以下の土地は登録免許税が免税になる措置もあります。法務局の無料相談窓口を活用するのもおすすめです。
Q. 相続登記は誰がやるべき？
A. 不動産を取得する相続人が申請するのが一般的です。遺産分割協議で不動産を取得する人が決まっていない段階では、法定相続分での登記も可能です。
Q. マンションの場合も相続登記は必要？
A. はい、一戸建てもマンション（区分所有建物）も対象です。マンションの場合は、建物の専有部分と敷地権（土地の持分）の両方について登記が必要です。
Q. 遺言書がある場合は遺産分割協議は不要？
A. 遺言書で不動産の取得者が指定されている場合は、遺産分割協議なしで相続登記ができます。ただし、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが必要です（法務局保管制度を利用している場合は不要）。
自分の相続で家族の手続きを楽にするために遺言書を検討している方は、書き方の本で形式の要件を確認しておくと安心です。自筆証書遺言は形式を満たさないと無効になるおそれがあるため、不安なときは専門家や法務局の保管制度も確認してください。
まとめ
不動産の相続登記は2024年4月から義務化され、過去の相続分についても2027年3月末が期限です。費用はおおむね8万円〜20万円程度で、自分で手続きすることも可能ですが、複雑なケースでは司法書士への依頼がおすすめです。
相続登記を先延ばしにすると、過料のリスクだけでなく、売却や担保設定ができないなどのデメリットが生じます。早めの対応が将来のトラブル防止につながります。
