マイホームの購入を考えるとき、親や祖父母からの資金援助はとても心強い存在です。実は、住宅を取得するための資金を贈与された場合、一定の条件を満たせば最大1,000万円まで贈与税が非課税になる特例があります。
この「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は2026年12月31日まで延長されており、今からでも活用可能です。ただし、適用を受けるには細かな条件があり、確定申告も必要になります。
この記事では、住宅取得資金贈与の非課税特例の条件、非課税限度額、申告の方法まで詳しく解説します。
住宅取得資金贈与の非課税措置とは
この特例は、直系尊属（父母・祖父母など）から住宅の取得や増改築のために資金を贈与された場合に、一定額まで贈与税を非課税にする制度です。
非課税限度額
住宅の種類によって、非課税になる金額が異なります。
- 省エネ等住宅：1,000万円
- 一般住宅：500万円
省エネ等住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の基準を満たす住宅のことです。耐震等級2以上やバリアフリー性能の基準を満たす住宅も対象になります。
なお、暦年贈与の基礎控除（110万円）や相続時精算課税制度と併用することも可能です。たとえば省エネ等住宅の場合、非課税枠1,000万円＋暦年贈与の基礎控除110万円＝最大1,110万円まで贈与税がかからない計算になります。
暦年贈与や相続時精算課税との違いまで含めて整理しておきたい方は、贈与税と相続税をやさしく解説した本を1冊手元に置いておくと、親との話し合いでも説明しやすくなります。
適用を受けるための条件
この特例を利用するには、贈与者・受贈者・住宅のそれぞれに条件があります。条件を1つでも満たさないと、非課税の適用は受けられません。
贈与者の条件
- 受贈者の直系尊属（父母・祖父母など）であること
- 贈与者に年齢制限はなし
- 配偶者の父母・祖父母は対象外（養子縁組をしている場合は対象）
受贈者の条件
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下）
- 贈与を受けた翌年3月15日までに、住宅の取得等をし、居住するか居住が見込まれること
- 過去にこの特例を利用したことがある場合は、その非課税限度額の範囲内であること
住宅の条件
- 日本国内にある住宅用の家屋であること
- 床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下
- 床面積の2分の1以上が居住用であること
- 中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していること
非課税の対象になる費用・ならない費用
贈与された資金のうち、非課税の対象となるのは住宅の取得等の対価に充てた部分に限られます。
対象となる費用
- 土地・建物の購入代金
- 新築の建築代金
- 増改築の工事代金
対象にならない費用
- 家具・家電の購入費用
- 引越し費用
- 不動産仲介手数料
- 登記費用（司法書士報酬を含む）
- 火災保険料
- 住宅ローンの返済資金
これらの費用に贈与資金を充てた場合、その部分は非課税の対象外となります。
確定申告の方法と必要書類
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるためには、贈与税が0円であっても確定申告が必要です。申告を忘れると、非課税の適用は受けられません。
申告期限
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、受贈者の住所地を管轄する税務署に申告します。
主な必要書類
- 贈与税の申告書（第一表・第一表の二）
- 戸籍謄本：贈与者と受贈者の関係（直系尊属であること）を証明
- 住民票の写し：居住の事実を証明
- 登記事項証明書：住宅の床面積や取得日を確認
- 売買契約書または工事請負契約書の写し
- 住宅性能証明書等（省エネ等住宅の場合）：断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級の証明
契約書の写しや証明書は、住宅会社・役所・法務局とそれぞれ別の窓口から集めることになります。届いた順に書類ファイルへまとめておくと、申告直前に探し回らずに済みます。
申告の流れ
- 国税庁の確定申告書等作成コーナーで申告書を作成（e-Taxでも可能）
- 必要書類を添付
- 管轄の税務署に提出（郵送・持参・e-Tax）
国税庁ではチェックシートも公開されているので、申告前に漏れがないか確認しておくと安心です。
他の制度と併用する方法
住宅取得資金贈与の非課税特例は、他の贈与税の制度と併用することで、さらに大きな金額を非課税にできます。
暦年贈与との併用
住宅取得資金の非課税枠とは別に、暦年贈与の基礎控除110万円が使えます。たとえば省エネ住宅なら、1,000万円＋110万円＝最大1,110万円が非課税になります。
相続時精算課税制度との併用
相続時精算課税制度を選択すれば、住宅取得資金の非課税枠1,000万円＋相続時精算課税の特別控除2,500万円＋基礎控除110万円＝最大3,610万円まで贈与税がかからない計算になります。ただし、相続時精算課税を選択すると暦年贈与には戻れません。
よくある失敗パターンと対策
1. 翌年3月15日までに居住できなかった
建築の遅延などで引渡しが遅れ、翌年3月15日までに居住できなかった場合、非課税の適用が受けられなくなります。工事スケジュールには十分な余裕を持って計画しましょう。
2. 贈与のタイミングを間違えた
住宅の引渡し後に贈与を受けた場合、「住宅取得等のための資金」に該当しないと判断される可能性があります。贈与は住宅の取得前に受けておく必要があります。
3. 住宅ローンの返済に充ててしまった
住宅ローンの返済資金は非課税の対象外です。贈与された資金を頭金に使うことは問題ありませんが、ローンの返済に充てることはできません。
4. 確定申告を忘れた
非課税の特例は申告が前提です。申告を忘れると、贈与税が全額課税されてしまいます。贈与を受けた翌年の確定申告期間中に忘れずに手続きしましょう。
省エネ等住宅の基準を満たすためのポイント
非課税限度額が1,000万円になる「省エネ等住宅」の基準は、具体的にどのようなものなのでしょうか。主な基準を確認しておきましょう。
省エネ等住宅に該当する3つの基準
以下のいずれかを満たす住宅が「省エネ等住宅」として扱われます。
- 省エネ性能：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
- 耐震性能：耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物
- バリアフリー性能：高齢者等配慮対策等級3以上
新築住宅を購入する場合は、ハウスメーカーや工務店にこれらの等級を満たしているか確認しましょう。住宅性能評価書や建設住宅性能評価書で証明できます。
証明書類の準備
省エネ等住宅として申告するためには、住宅性能証明書、建設住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書などの公的書類が必要です。住宅の引渡し前に発行してもらうよう手配しておくとスムーズです。
住宅取得資金贈与でよくある質問
Q. 中古住宅でも非課税の対象になりますか？
A. はい。ただし、新耐震基準に適合している住宅であることが条件です。昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅は、原則として新耐震基準に適合しているものとして扱われます。
Q. マンションでも適用できますか？
A. はい。マンションの場合、床面積は専有面積（登記簿上の面積）で判定します。40平方メートル以上240平方メートル以下であれば対象です。
Q. 二世帯住宅でも使えますか？
A. はい。受贈者が居住する部分の床面積が要件を満たしていれば適用可能です。ただし、区分所有登記がされている場合は受贈者の専有部分の面積で判定されます。
Q. 配偶者の親からの贈与でも使えますか？
A. 使えません。この特例は「直系尊属」からの贈与に限られるため、配偶者の親は対象外です。配偶者の親と養子縁組をしている場合は対象になります。
住宅取得資金贈与を活用した資金計画の考え方
住宅取得資金贈与の非課税特例を最大限に活用するためには、住宅購入全体の資金計画の中に組み込んで考えることが大切です。
資金計画の組み方の例（省エネ住宅の場合）
- 親からの贈与：1,000万円（非課税特例）＋110万円（暦年贈与基礎控除）＝1,110万円
- 自己資金：頭金として500万円
- 住宅ローン：残りの金額を借入
親からの贈与をすべて頭金に充てることで、住宅ローンの借入額を大幅に減らせます。借入額が減ればその分の利息負担も軽くなるため、長い目で見た経済的メリットは大きいと言えます。
入居後のローン返済や固定資産税まで見通しておきたい場合は、家計簿で毎月の収支を記録しておくと、無理のない返済計画かどうかを確かめやすくなります。
タイムスケジュールの確認
住宅取得資金贈与の非課税特例を利用するためには、贈与のタイミングと住宅の取得・入居のタイミングを正しく合わせる必要があります。以下のスケジュール感を参考にしてください。
- 住宅の契約前〜契約時：親から資金を贈与してもらう
- 贈与を受けた年の翌年3月15日まで：住宅の引渡しを受け、居住を開始する（または開始が見込まれる状態にする）
- 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日：確定申告で非課税の申告を行う
建築中の住宅の場合、工期が延びて入居が間に合わないリスクがあります。工事スケジュールには余裕を持ち、ハウスメーカーとの打ち合わせで入居時期の確認をしっかり行っておきましょう。
住宅の資金計画とあわせて、将来のお墓の準備にかかる費用も比べておきたいという方もいます。これから新しくお墓を建てる、あるいは建て替えを考える場合は、墓石ナビのように複数の石材店の見積もりを取り寄せて比べられるサービスもあります。見積もりは無料で契約の義務もないと公式に案内されています。詳しくは公式サイトで確認できます。
まとめ｜住宅取得資金贈与は条件と申告を正しく理解して活用しよう
住宅取得資金贈与の非課税措置は、省エネ等住宅で最大1,000万円、一般住宅で500万円まで贈与税が非課税になる強力な制度です。2026年12月31日までの贈与が対象で、暦年贈与や相続時精算課税制度との併用も可能です。
ただし、適用を受けるには翌年3月15日までの居住と確定申告が必須です。条件を1つでも満たさないと非課税が適用されないため、早めに要件を確認し、税理士に相談しながら進めることをおすすめします。
詳しくは以下の外部サイトも参考にしてみてください。
