相続登記の司法書士費用はいくらかかる？報酬・登録免許税・実費の内訳を徹底解説

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続したら、相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記は自分でも申請できますが、必要書類が多く手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。この記事では、相続登記を司法書士に頼んだ場合の費用の内訳と相場を詳しく解説します。費用を抑える方法や自分で申請する場合のリスクもあわせて紹介していますので、ぜひ最後までチェックしてください。

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相続登記にかかる費用の3つの内訳

相続登記にかかる費用は、大きく分けて以下の3つで構成されています。それぞれの費用がどのように決まるかを理解しておくことで、見積もりをもらったときに内容を正しく判断できるようになります。

1. 司法書士の報酬

司法書士に手続きを代行してもらうための費用です。報酬は事務所によって異なり、案件の複雑さによっても変動します。一般的な相場は7万〜10万円程度です。相続人の数が多い場合や、不動産が複数ある場合、相続関係が複雑な場合には報酬が高くなる傾向があります。

2. 登録免許税

法務局に登記を申請する際に国に納める税金です。相続による所有権移転登記の場合、税率は不動産の固定資産税評価額×0.4%です。たとえば固定資産税評価額が2,000万円の不動産なら、登録免許税は8万円になります。この税金は法律で定められているため、どの司法書士に頼んでも同額です。なお、売買による所有権移転登記の場合は税率が2%なので、相続のほうが大幅に安く設定されています。

3. 実費（書類取得費用など）

戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書、登記情報の取得にかかる費用です。通常は合計5,000円〜2万円程度です。被相続人の戸籍は出生から死亡まですべて必要なため、転籍回数が多いと取得費用がかさむことがあります。郵送で請求する場合は定額小為替の手数料も加わります。

【物件別】相続登記の費用の目安

不動産の種類によって費用感が変わります。以下は司法書士報酬＋登録免許税＋実費を含めた概算です。

物件の種類	費用の総額目安	内訳イメージ
戸建て（土地＋建物）	15万〜25万円	報酬7〜10万円＋登録免許税6〜12万円＋実費1〜3万円
マンション（1室）	12万〜20万円	報酬6〜9万円＋登録免許税4〜8万円＋実費1〜3万円
土地のみ	10万〜18万円	報酬6〜8万円＋登録免許税3〜8万円＋実費1〜2万円
複数物件（3筆以上）	20万〜35万円	報酬10〜15万円＋登録免許税8〜17万円＋実費2〜3万円

上記はあくまで目安であり、不動産の固定資産税評価額や所在地（管轄法務局の数）、相続人の人数などによって大きく変わることがあります。正確な費用を知りたい場合は、固定資産税の納税通知書を手元に用意したうえで司法書士に見積もりを依頼するのがベストです。

納税通知書や固定資産評価証明書、戸籍謄本などは相続手続きのあいだ何度も使うことになります。重要書類用のファイルを1つ決めてまとめておくと、見積もりや相談のときに慌てずに済みます。

司法書士報酬の内訳

司法書士の報酬は「登記申請の代行」だけでなく、以下の作業が含まれているのが一般的です。

• 登記申請書の作成
• 必要書類の確認・整理
• 法務局への申請手続き
• 登記完了後の登記識別情報（権利証）の受領・送付

ただし、以下の作業は別料金になることが多いです。

追加サービス	追加報酬の目安
戸籍等の書類収集代行	2万〜5万円
遺産分割協議書の作成	3万〜8万円
相続関係説明図の作成	1万〜3万円
法定相続情報一覧図の取得	1万〜3万円

報酬に何が含まれていて何が含まれていないかは事務所ごとに異なるため、見積もりの段階で明確にしてもらうことが大切です。「全部込み〇万円」と提示する事務所もあれば、基本報酬＋オプション方式のところもあります。

相続登記の手続きの流れ

司法書士に依頼した場合の一般的な手続きの流れを把握しておくと、全体のスケジュール感がつかめます。

ステップ1：司法書士への相談・見積もり

まず司法書士に連絡し、相続の状況を説明して見積もりをもらいます。この段階で必要書類の案内も受けられます。初回相談は無料の事務所が多いです。

ステップ2：必要書類の収集

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・住民票、固定資産評価証明書などを集めます。書類収集を司法書士に依頼する場合は別途費用がかかります。

ステップ3：遺産分割協議書の作成

法定相続分と異なる割合で相続する場合は、相続人全員の合意を得て遺産分割協議書を作成し、実印で押印します。遺言書がある場合はこのステップは省略できます。

ステップ4：登記申請

司法書士が登記申請書を作成し、法務局に申請します。申請から完了まで通常1〜2週間程度かかります。

ステップ5：登記完了・権利証の受領

登記が完了すると、登記識別情報（いわゆる権利証）が発行されます。司法書士から受け取り、大切に保管しましょう。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記の申請には多くの書類が必要です。漏れがあると申請が受理されないため、以下のリストを参考にしてください。

書類名	取得先	費用の目安
被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本	本籍地の市区町村	1通450〜750円
被相続人の住民票の除票	最終住所地の市区町村	1通200〜300円
相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地	1通450円
不動産を取得する相続人の住民票	住所地の市区町村	1通200〜300円
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村	1通200〜400円
遺産分割協議書（法定相続以外の場合）	自作または司法書士が作成	作成費3〜8万円
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村	1通200〜300円

登録免許税の計算方法

登録免許税は以下の計算式で求められます。

計算例

【土地】固定資産税評価額1,500万円の場合：15,000,000円×0.4%＝60,000円

【建物】固定資産税評価額800万円の場合：8,000,000円×0.4%＝32,000円

【合計】92,000円

免税措置について

以下の場合は登録免許税が免除されます。

• 不動産の固定資産税評価額が100万円以下の土地の相続登記（期限：記事執筆時点で適用中）
• 相続人が亡くなっている場合の中間の相続登記（いわゆる数次相続の被相続人名義への登記）

田舎の山林や原野など、評価額が低い土地であればこの免税措置が適用されるケースがあります。対象になるかどうかは固定資産評価証明書で確認できますので、司法書士に相談する際に確認してもらいましょう。

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相続登記の義務化で知っておくべきこと

2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、以下のルールが適用されています。相続が発生した方はもちろん、過去の相続で名義変更をしていない方も対象になるので注意が必要です。

申請期限

相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をする必要があります。施行前に発生した相続も対象で、2027年3月31日までが猶予期間となっています。

罰則

正当な理由なく期限内に登記申請をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし過料は行政罰であり、前科にはなりません。法務局から催告書が届いた後も対応しなかった場合に初めて過料の手続きが進むため、いきなり罰則を受けるわけではありません。

正当な理由として認められるケース

以下のような場合は「正当な理由」があるとして過料の対象外になり得ます。

• 相続人が多数であり、戸籍関係書類の収集に時間を要するケース
• 遺産分割がまとまらず調停や審判が続いているケース
• 相続人が重病その他やむを得ない事由で手続きが困難なケース
• 経済的困窮で費用を捻出できないケース

救済措置（相続人申告登記）

遺産分割が完了していなくても、「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る「相続人申告登記」という簡易な手続きで、申請義務を一時的に果たすことができます。ただし正式な相続登記の代わりにはならないため、遺産分割後に改めて相続登記が必要です。相続人申告登記は単独で行え、登録免許税も不要なため、とりあえずの対応策として覚えておくと便利です。

司法書士の選び方のポイント

相続登記を依頼する司法書士を選ぶ際のチェックポイントを紹介します。

相続登記の実績があるか

司法書士にも得意分野があります。不動産の売買登記が主体の事務所より、相続登記の取扱い件数が多い事務所のほうがスムーズに手続きを進めてもらえます。

費用の見積もりが明確か

報酬・登録免許税・実費の内訳をきちんと分けて見積もりを出してくれるかどうかは重要なポイントです。「全部まとめて〇万円」という提示では、何にいくらかかっているのかが分かりにくくなります。

アクセスのしやすさ

相続登記では書類のやり取りが発生するため、自宅や職場から通いやすい事務所が便利です。ただし、郵送やオンラインで対応してくれる事務所も増えているので、遠方でも問題なく依頼できるケースは多いです。

他の士業との連携

相続では登記以外にも、相続税の申告（税理士の業務）や遺産分割の紛争解決（弁護士の業務）が必要になることがあります。税理士や弁護士と連携している司法書士事務所を選ぶと、ワンストップで対応してもらえて効率的です。

費用を抑える方法

1. 自分で書類を集める

戸籍謄本や住民票の取得を自分で行えば、司法書士への書類収集代行費用（2万〜5万円）を節約できます。市区町村の窓口で請求するほか、郵送でも取り寄せ可能です。

2. 複数の司法書士から見積もりを取る

報酬は事務所によって差があります。3社程度から見積もりを取って比較しましょう。見積もりは無料で対応してくれるところがほとんどです。

3. 法務局の無料相談を活用する

法務局では相続登記に関する無料の窓口相談を行っています。自分で申請できそうか、事前に相談してみるのも一つの手段です。予約制のところが多いので、事前に電話で確認してから訪問しましょう。

4. 自分で申請する（セルフ申請）

法務局のホームページで申請書のひな型が公開されているため、相続人が1人で不動産も1つだけ、というシンプルなケースなら自分で申請することも可能です。ただし書類の不備があると何度もやり直しになるため、時間と手間がかかる点は覚悟が必要です。セルフ申請に挑戦する場合は、申請書の書き方を図解した相続登記の解説本を手元に置いておくと、つまずいたときに確認しやすくなります。

5. 法定相続情報一覧図を活用する

法定相続情報一覧図は、相続関係を一枚の書面にまとめたもので、法務局に申請すれば無料で交付してもらえます。戸籍の束の代わりとして銀行や証券会社の相続手続きにも使えるため、手続きを効率化しつつ費用も抑えられます。

よくある質問（Q&A）

Q. 相続登記の費用は誰が負担する？

A. 不動産を相続する人が負担するのが一般的です。複数の相続人で共有する場合は、持分に応じて費用を分担するケースが多いです。遺産分割協議書に費用負担について記載しておくと、後のトラブルを防げます。

Q. 登記しなかったら本当に過料を受ける？

A. 法務局から催告書が届いた後も正当な理由なく登記しなかった場合に過料が科される仕組みです。いきなり罰則を受けるわけではありませんが、義務化された以上、早めに対応するのが安全です。

Q. 遺産分割がまとまらなくても登記できる？

A. 法定相続分での共有登記は遺産分割前でも可能です。また、前述の「相続人申告登記」で義務を一時的に果たすこともできます。ただし共有登記にすると、後から売却や管理が難しくなるデメリットがあるため、なるべく遺産分割を先に決めてから登記するのが望ましいです。

Q. 古い未登記の不動産も対象？

A. 過去に発生した相続で名義変更をしていない不動産も義務化の対象です。猶予期間（2027年3月31日まで）のうちに対応しましょう。何代もさかのぼって名義変更が必要な場合は、中間省略登記ができるケースもあるので司法書士に相談してください。

Q. 遠方の不動産でも地元の司法書士に頼める？

A. 相続登記は不動産の所在地を管轄する法務局に申請しますが、現在はオンライン申請が普及しているため、不動産の所在地と異なる地域の司法書士に依頼しても問題ありません。自宅近くの事務所に相談して大丈夫です。

Q. 相続登記と一緒に住所変更登記も必要？

A. 被相続人の登記上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、登記名義人の住所変更登記が別途必要になることがあります。この場合、追加の登録免許税（不動産1つにつき1,000円）と報酬が発生します。

まとめ

相続登記を司法書士に依頼した場合の費用は、戸建てで15万〜25万円、マンションで12万〜20万円程度が目安です。費用の内訳は司法書士報酬（7万〜10万円）・登録免許税（評価額×0.4%）・実費（数千円〜2万円）の3つで、登録免許税が最も大きな割合を占めます。

相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に申請しなければ過料のリスクがあります。費用を抑えたい場合は複数の事務所から見積もりを取り、書類収集を自分で行う工夫もできます。まずは司法書士に相談して、必要な手続きと費用の全体像を明確にしておきましょう。

参考：法務省 相続登記の義務化｜法務局 公式サイト｜日本司法書士会連合会

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